突然ですがあなたの年収はいくらですか？
年収900万円以上稼いでる優秀なあなただったらマンションの1つでも買った方がいいですよ。
なぜってお金が多く手元に残るんですよ。
いたって単純な答え。
じゃあなんで多く残るのか。
それは所得税の仕組みが分かっていたら一目瞭然なんです。
あなたは所得税をいくら払っていますか？
すぐにわかりますか？
計算方法はこちらの表がベースになります。
国税庁のサイトから拝借しました。
所得つまり手取りではなく額面の給与がいくら化によって税率が違います。
ちなみに控除額というのは所得に税率をかけてはじき出された納めるべき税額から
いくら分だけ許してあげますよという金額のことです。
つまり所得が700万円のサラリーマンの所得税額は
7,000,000円 × 0.23 ー 636,000円 ＝ 974,000円
なんと100万円近く税金で持って行かれてしまう計算。
この額はちょっとバカにできない。
何もしなければ指をくわえて100万円近く取られてしまうだけです。
不動産投資は事業！損益通算のススメ
実はこの所得税を満額納める必要が無い場合があります。
それは給与以外に他にマイナスの所得が発生していること。
副業していて他からも収入が発生するんだけど、売上よりも費用の方が大きくて
赤字の場合ってことです。
ただし、この他からの収入は下の4つのカテゴリによる収入であることが必要です。
- 不動産所得
- 事業所得
- 譲渡所得
- 山林所得
不動産所得は、自分が持っている不動産によって発生した利益です。
マンションを買って人に賃貸で住まわせて賃料をもらったらこれ立派な不動産所得です。
事業所得はまさに副業などのことをさします。
譲渡所得は、まぁ転売益がメジャーですね。
自分がいくらかで仕入れてきた資産が仕入値よりも高値で売れたら
その分が譲渡所得の課税対象になります。
山林所得は、文字通り所有している山林によって得られた利益のことですね。
どうですか。どれならできそうですか？
山林所得はまぁ一般の人は難しいでしょうね。
譲渡所得は？転売ヤーみたいなことをずっとやれるのなら良いでしょう。
事業所得はどうでしょう。副業でアルバイトでもすれば得られますね。
でもよく考えてください。マイナスにする必要があるんです。
アルバイトしていたら収入が増える一方でプラスです。
そもそも今回の趣旨に反するんですよ。
そこで注目すべきが不動産所得なんです。
不動産を持って人に貸して賃料を得る、つまり不動産オーナーは
立派な不動産所得を発生させているんです。
でもマイナスにならないじゃないかと思いますよね。
不動産というのは減価償却があるんですよ。
1000万円で買ったマンションが4年で価値が0になると仮定すると
年間250万円分を不動産業を営む上での費用として、実費が発生していないのに
計上することができるんです。
今めちゃくちゃモデルを単純にしているので、土地の分は減価償却できないとか
耐用年数は決まっているとかそういう細かいツッコミはご容赦ください笑
話を戻すと、賃料が発生しますね。
家賃10万円/月だとすると年間で+120万円。
減価償却費として-250万円。
合計するとマイナス130万円です。
このマイナス130万円が不動産業による所得（損失）ということになります。
これをサラリーマンの給与収入と合算して所得を計算して良いことになっているんです。
どういうことか。
あなたの給与が700万円で、今まで述べてきた不動産投資をしていてマイナス130万円の損失が発生している場合、
700万円 ー 130万円 ＝ 570万円
570万円があなたの所得ということになります。
この仕組みを損益通算といって損益通算した後の所得に税率がかけられます。
お？と思うでしょ。
そうなんですよ。所得が700万円から570万円に落ちたことで所得税率が下がるんです。
所得税率が20%になりました。テッテテーン！
5,700,000 × 0.2 ー 427,500円 ＝ 712,500円
あなたが国に納めるべき所得税は71万円ちょっとということになりました。
もともと97万円も納めなければならなかったんですよ。
それが26万円以上も減ったんです。
26万円手元に残る。これが不動産投資の威力なんです。
サラリーマンは信用があるから不動産投資のお金は銀行が結構貸してくれます。
とはいえカボチャの●車みたいな危ないのもあるのでちゃんと物件と融資先は選ばないといけないですが。
なぜ900万円以上か
最後にタイトルに戻りますと、答えは税率が一気に跳ね上がるんですよ。
厳密には900万円を越える場合ですので年収が900万1円としましょう。
いいですか、さっきの不動産所得のモデルでちょっと計算しますよ。
まず不動産業を営んでいないと、
9,000,001円 × 0.33 ー 1,536,000円 ＝ 1,434,000円
次に不動産業をやっていて130万円の損失が出ていると、
（9,000,001円 ー 1,300,000円） × 0.23 ー 636,000円 ＝ 1,135,000円
30万円近くも下がりました！
年収が高くなって900万円を超えてくると税率がやたら高くなるんです。
給料が上がっても税金も上がるから生活が変わらない、むしろキツくなるなんて聞きますよね。
あれです。
色んな補助も受けられなくなりますし、受けられても料金が高かったり。
悲しいもんです。
でも！所得が高くなれば不動産を買うための融資はよりしてもらいやすくなります。
なんたって収入＝信用ですから。
サラリーマンとして安定的に高収入を得ている人に貸せば貸し倒れリスクは軽減できます。
だから900万円以上稼いでいる人は不動産投資をやりやすいし得をしやすいんです。
まずはセミナーに参加してみたら？
ぜひ検討してみると良いと思います。
あ、詐欺業者には気をつけてくださいね。
まずは無料のセミナーに出てみると良いと思います。
いけすびはここでマンション2件を契約して普通に節税対策できていますよ。
おすすめです。
